Взамен дачники по-прежнему остаются заложниками некоторых десятилетиями нерешаемых вопросов, один из которых набил оскомину многим руководителям садовых объединений:
Что делать с номинальными собственниками неиспользуемой земли?
Сколько номинально «дачной» земли никогда не использовалось по назначению? Такой статистики никто никогда не вёл. Об этой проблеме вообще не очень-то принято говорить: земля ведь с начала 2000-х годов – это вполне ликвидный товар. Конечно, определяющим в его цене является местоположение, и в престижных местах нечасто встретишь пустующие «дачные» земли. Тем не менее, даже в недешевой Московской области хватает СНТ, где логичнее в устав было бы вписать не ведение садоводства, а заготовку сена и вырубку леса.
Если такие заброшенные участки находятся в частной собственности, то изъять их невозможно. У руководителей дачных объединений никогда не было реальных механизмов принудить номинальных собственников хоть к какому-то решению – либо начать землю обрабатывать, либо от нее отказаться.
«Среди таких заброшенных участков много «инвестиционных», — уверен юрист и садовод Анатолий Якименко. — У людей оформлены все документы. Они даже исправно платят налоги. Только в садоводческой деятельности не принимают никакого участия. Изъять такую землю проблематично в силу неотработанности механизмов. Исключение такого собственника из СНТ – тоже не решение проблемы: он по-прежнему остается собственником земли. Замкнутый круг».
Впрочем, обстоятельства бывают разные. И даже если собственник земли не вынашивает планов когда-нибудь разжиться на своем участке, более того, готов от нее избавиться безвозмездно, ситуация может сложиться анекдотично. Земельный участок должен обязательно иметь кадастровый номер — без этого его не передать в местные органы власти. Встать на кадастровый учет — это, в любом случае, проблема собственника земли. Но никогда не будет он платить деньги за то, что потом безвозмездно передаст государству.
«Кстати, у процедуры передачи земли «отказников» есть еще одна тонкость, не учитывающая права садоводов, — утверждает эксперт. — По закону, местная власть такие участки реализует на торгах. Само СНТ, опять же, по закону, к торгам оказывается допущенным в последнюю очередь. В такой ситуации какой смысл садоводам запускать к себе «посторонних»? Пусть уж лучше пустует земля…».
Сбросить балласт!
Одна из «заманух» нового закона – относительно понятный алгоритм прописки на дачных участках для членов СНТ. Причем как в розницу — индивидуально, так и оптом: СНТ может преобразоваться в ТСН (товарищество собственников недвижимости) и начать развиваться как коттеджный поселок. Другими словами, стать населенным пунктом.
Возможно, многие СНТ, особенно расположенные в престижных местах, в ближайшее время пойдут именно этим путем – в нем заложена перспектива развития. В любом случае, многие товарищества будут активно избавляться от общей долевой собственности. Логично ведь всю дачную инфраструктуру «сбросить» на местную власть и обслуживающие компании? Те же дороги, линии электропередач. В противном случае вся садоводческая инфраструктура становится общим имуществом СНТ. Тогда всю нагрузку по ее содержанию, включая налоги, придется нести каждому садоводу.
«Это с электричеством всё понятно: сетевики с удовольствием возьмут себе не только конечных потребителей энергии, но и целиком ЛЭП. Здесь — их «живые» постоянные деньги, — говорит Анатолий Якименко. — А вот чем местной власти могут быть интересны разбитые, «самопальные» дачные дороги, за которые придется отвечать? Вообще, руководители садовых и огородных товариществ по-прежнему обречены каждый раз чем-то заинтересовывать власть. Другой вопрос, чем именно».
На садовых участках (в СНТ) можно будет строить капитальные строения, в том числе жилые дома, и прописываться там. На огородных участках (в ОНТ) по-прежнему могут быть размещены только некапитальные хозяйственные постройки. Кстати, четкого порядка, утвержденного Правительством РФ, о признании садового дома жилым, до сих пор не существует. И только на практике в будущем можно будет проверить, чем обернется возможность прописки на дачных участках. «Резиновые квартиры» — в прошлом. В будущем — «резиновые» шесть соток?
Об управлении садоводами и огородниками
В принципе, новый закон декларирует больше возможностей для самостоятельного маневра и СНТ или ОНТ в целом, и каждого их члена индивидуально. Так, размер взносов может различаться для отдельных членов товарищества, если это связано с различным объемом использования имущества общего пользования или размера доли в праве общей долевой собственности. Другими словами, если у кого-то из садоводов нет машины, то ему могут разрешить не платить за ремонт дороги. Также члены товарищества могут установить порядок взимания и размер пеней в случае несвоевременной платы. Если же кто-то упорно не хочет платить взносы, то товарищество вправе взыскать их в судебном порядке.
«Увы, любое решение — даже самое благое, провести станет значительно тяжелее, — уверен наш эксперт. — Новый закон дает четкие рамки: решение может быть принято не менее чем 2/3 общего собрания садоводов. По опыту знаю: такие собрания провести невозможно. Не ходят на них люди. Раньше была такая форма принятия решений – решение уполномоченных. С нового года она уходит в прошлое. Это значит, что управляемость во многих СНТ будет всё больше буксовать».
Впрочем, в этой «потере управляемости» для конкретных дачников может быть и вполне конкретная польза: сохраняется возможность заблокировать любое «непопулярное» решение председателя и правления СНТ.
Чего ждать от «дачного закона» образца 2019 г.?
Важно помнить: если человек официально прописан в доме в садоводческом товариществе, его не поставят на учёт как нуждающегося в социальном жилье.
