В случае признания продавца банкротом любая его сделка за предыдущие три года может быть оспорена финансовым управляющим, который будет вести дело. Если управляющий увидит, что квартиру продали по заниженной цене или посчитает, что продажа была осуществлена в ущемление интересов кредиторов, то может быть подан иск в суд о недействительности сделки. Суд может удовлетворить иск, и квартира вернется в собственность продавца, а покупатель пополнит число его кредиторов, которым он обязан вернуть долги в общем порядке. То есть можно остаться и без денег, и без купленной квартиры. Есть исключения только для приобретателей жилья, для которых эта купленная у банкрота квартира является их единственным жильем. Они имеют право на возврат им выкупной цены сразу же при продаже квартиры с торгов. Также они могут сохранить квартиру за собой, доплатив недостающую часть ее оплаты согласно реальной рыночной стоимости данного жилья.

Можно ли с самого начала защититься от приобретения подобного спорного жилья?

Обязательно следует проверять не только сам объект, но и продавца недвижимости по ряду параметров, и не покупать жилье по ценам, явно ниже рыночных. Что потребуется проверить?

1. Перед покупкой потребуйте у продавца жилья, чтобы он взял справки на свое имя из Бюро кредитных историй. По закону в отношении себя это можно сделать дважды в год бесплатно. Третьим лицам банки такой информации не предоставят без согласия самого гражданина.

2. Убедитесь в отсутствии исполнительных производств на сайте ФССП по ФИО, дате рождения и региону проживания продавца. Если у продавца есть крупные долги (от 400 тысяч) не соглашайтесь на скидки и отслеживайте, чтобы в договоре цена была указана согласно рыночным расценкам. Если жилье было продано в два раза дешевле реальной стоимости, то такую сделку суд однозначно признает недействительной.

3. Проведите оценку рыночной стоимости имущества перед ее покупкой с помощью независимого эксперта (суд посчитает допустимым до 20% отклонения от рыночной стоимости квартиры).

4. Проверьте историю перепродаж самого жилья. Попросите продавца взять выписку из ЕГРН, а также правоустанавливающие документы, подтверждающие законность и правомерность приобретения этого объекта самим продавцов.

5. Договоритесь о безналичном расчете по сделке. Подозрительными суды могут посчитать сделки с расчетом наличными, в том числе с использованием банковской ячейки. Подумайте, чем в перспективе вы сможете подтвердить происхождение денежных средств, потраченных на эту покупку. Покупателю также следует озаботиться подтверждением личного дохода и его источников за этот период (в некоторых случаях оценивают и эти факторы по сделке).

6. Кроме того, можно дополнительно застраховать квартиру от потери на нее права собственности (в среднем цена страховки может составить от 0,3 до 1,5% от цены приобретаемой недвижимости. Это поможет сохранить денежные средства в случае, если, несмотря на все предпринятые меря безопасности, сделку все равно признали недействительной.

Подробнее о том, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой – в материале «ПравозащитникИнфо».