Конкурсные управляющие оспорили уже состоявшуюся сделку продажи жилья, признали ее недействительной, передали в конкурсное имущество проданную квартиру должника и быстро реализовали далее. В итоге у ничего не подозревавшей покупательницы не осталось ни денег, ни квартиры. Она попробовала оспорить состоявшиеся сделки в нескольких судах, но в итоге только на уровне Верховного суда РФ удалось добиться нового рассмотрения.

Вообще, основанием для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной могут быть:

- конфликт между прошлыми наследниками квартиры или спорный раздел квартиры бывшими супругами;

- признание продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по возрасту или по психиатрии, алкоголизму, наркомании и т.д.);

- возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;

- появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;

- выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей.

В рассмотренном споре причиной для оспаривания сделки стало последующее после продажи квартиры банкротство продавца. Оказалось, что однокомнатная квартира в столице была приобретена пострадавшей за 9 млн рублей. Через 2 года после ее продажи в отношении продавца квартиры была возбуждена процедура банкротства. Арбитражный управляющий в рамках процедуры оспорил сделку продажи недвижимости, в итоге чего квартира вернулась в собственность прежнего владельца и далее была продана с торгов за 6,8 млн рублей следующему покупателю. Новый покупатель и арбитражный управляющий решили все-таки убедиться в наличии жилья и заявились в дом, где находилась спорная квартира, однако соседи вызвали наряд полиции и уведомили о приходе третьих лиц владелицу, которая не знала ни о банкротстве, ни об оспаривании сделки, ни даже о том, что осталась без квартиры. При этом юридически она уже не являлась ее собственником, но пользовалась жильем и хранила там свои вещи. Новый собственник квартиры потребовал через суд признать прежнюю владелицу утратившей право собственности на недвижимость.

Пострадавшая в ответ возбудила сразу три судебных производства: потребовала отменить признание недействительным ее договора купли-продажи квартиры, выселение из жилья, а также признать за ней право собственности на купленную квартиру. Именно последний спор в итоге дошел до Верховного суда РФ. В Верховном суде изучили материалы дела и пришли к выводу, что восстановления права собственности на проданную квартиру у должника так и не произошло, поэтому управляющий не мог юридически включить жилье в конкурсную массу и продать. Новому покупателю, который заплатил деньги, перед покупкой следовало проявить осмотрительность и хотя бы осмотреть квартиру заблаговременно, и тогда бы, скорее всего, сделка не состоялась из-за очевидных юридических проблем с его текущей владелицей. Этого сделано не было. Поскольку жильем фактически владел другой человек, то предоставленный в суд акт передачи жилья управляющим от должника новому владельцу был признан заведомо недостоверным.

Верховный суд специально подчеркнул важный для всех потенциальных приобретателей недвижимости факт подписания передаточного акта и регистрации перехода права собственности. Если фактически квартиру передают новому владельцу после регистрации, то это условие в обязательном порядке надлежит прописать в договоре. В данном деле при реализации арбитражным управляющим спорной квартиры на торгах такого условия прописано не было. В итоге права добросовестного собственника были нарушены не в результате торгов и договоров, а регистрацией права собственности на жилье, которым владела другая женщина. Продавцы не могли передать квартиру по акту, поскольку ею не владели! Согласно определению ВС «юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем». Но при этом удовлетворить требования первой покупательницы и вернуть ей квартиру в собственность Коллегия Верховного суда все равно не смогла, поскольку новый покупатель, увидев спор, оперативно избавился от квартиры, перепродав ее! В итоге на момент принятия решения Верховным судом собственником спорной квартиры стал уже новый гражданин, которого к процессу не успели привлечь. В этой связи иск первоначальной добросовестной покупательницы о признании за ней права собственности отправили на пересмотр в первую инстанцию на рассмотрение с тем, чтобы к процессу был привлечен новый правообладатель. Подробнее с информацией по делу можно ознакомиться на сайте Верховного суда.

Что нужно проверить, чтобы подстраховаться от оспаривания сделки?

1. запросить из Бюро кредитных историй всю информацию на продавца квартиры;

2. запросить расширенную выписку из ЕГРН с указанием информации о переходе прав собственности и их основаниях;

3. проверить предыдущих собственников по картотекам дел судов общей юрисдикции и арбитражных судов (искать иски о взыскании по кредитам и обращению взыскания на имущество);

4. «пробить» всех предыдущих собственников по базам ФССП и ЕФРСБ (нет ли в их отношении исполнительных производств, не было ли банкротств).

И еще важнейшее правило поведения, позволяющее сохранить за собой недвижимость даже в случае спорных юридических моментов. При покупке недвижимости покупатель должен проявить осмотрительность и разумность, а также быть способным подтвердить соблюдение этих стандартов при судебном рассмотрении.

Что для суда свидетельствует о соблюдении разумности и осмотрительности приобретателя при покупке жилья?

1. Из обстоятельств покупки очевидно, что покупатель не знал и не мог знать об отсутствии у продавца права на недвижимое имущество.

2. Покупатель запросил документы и удостоверился, что продавец имеет зарегистрированное право собственности на жилье, за ним не имеется судебных запретов на совершение распорядительных сделок, а также отсутствует судебный спор о правах на имущество и т.п.

3. Покупатель удостоверился, владеет ли фактически продавец тем, что продает. Если продавец недвижимостью не владеет, то он не может выполнить условие о передаче, а значит, юридически сделка может быть оспорена.

Что проверить, чтобы максимально защитить себя от обмана и отмены сделки

а) Документы продавца:

- паспорт (проверяем гражданство);

- справку из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (на продавца).

б) Документы на недвижимость и на представительство:

- свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;

- подлинник нотариальной доверенности в случае продажи по доверенности (прозвоните нотариальную палату, ее выдавшую, и попросите подтвердить подлинность и действительность доверенности и наличие действующих полномочий нотариуса);

- нотариальное согласие супруга (супруги) продавца на продажу квартиры.

в) Документы для проверки прав и притязаний третьих лиц на жилье:

- выписка из домовой книги со сведениями обо всех прописанных в данной квартире (в том числе ранее! Особое внимание уделяем несовершеннолетним, осужденным, престарелым гражданам и тем, кто был признан умершим или безвестно отсутствующим);

- выписка из ЕГРН обо всех сделках по данной квартире (смотрим, нет ли ареста, залога, обременений, сколько раз продавалась и дарилась, нет ли гражданско-правовых споров);

- попросите у продавца получить в паспортном столе справку в карточке регистрации по форме №9 о возможных третьих лицах, зарегистрированных в данном жилье.

Имейте в виду, что сведения по сделкам с недвижимостью до 1998 года содержатся, как правило, не в Едином реестре, а в архивах местной администрации и БТИ (вполне вероятно, что интересные «детали» всплывут именно в справках на жилье, полученных из этих учреждений). И еще важный совет — пройдитесь по соседям, спросите их о продавце и квартире, а также о прежних собственниках. Так вы не только проверите возможные юридические проблемы, но и все особые нюансы самого жилья и дома, в котором планируете поселиться.

Онлайн-сведения о квартире можно запросить на официальном сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».