КС РФ постановил признать не соответствующими Конституции положения ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», позволяющие при недействительности сделки с банкротом лишать добросовестных покупателей и единственного жилья и денег за их покупку. Сейчас, по принятым правилам, сделка может быть оспорена, если она была совершенна в период, отнесенный законом о банкротстве к периоду подозрительности. Тогда купленная квартира возвращается в конкурсное имущество в связи недействительностью договора, но деньги к покупателю не возвращаются. Покупатель становится таким же кредитором по отношению к продавцу недвижимости, как и все остальные предъявители финансовых и имущественных претензий. То есть покупателю жилья придется ожидать своей очередности для взыскания долга, и не факт, что ему что-то достанется.

Именно так произошло с жителем Петербурга, который приобрел почти за 11 миллионов рублей квартиру у банка, который, как выяснилось позднее, находился на грани банкротства. Далее гражданин вложил еще 20 миллионов рублей в ремонт жилья, после чего представители банка оспорили сделку и через Арбитражный суд признали ее недействительной. В суде они доказали, что цена покупки была занижена (на самом деле квартира стоила более 35 миллионов рублей), при этом сделка была совершена за 2 месяца до санации банка. Суд обязал вернуть квартиру банку, а покупатель начал в судах различных инстанций пытаться оспорить решение. Он доказывал, что не знал о финансовых проблемах банка, при этом не является ни аффилированным, ни заинтересованным лицом для этой кредитной организации. Житель настаивал, чтобы деньги от продажи жилья были направлены ему как добросовестному покупателю, а не в конкурсное имущество для распределения между всеми категориями кредиторов. Поскольку в судах его не услышали, он был вынужден подать жалобу в КС РФ с требованием признать неконституционными нормы закона о банкротстве.

КС РФ посчитал требования покупателя заслуживающими внимания. Согласно правовым позициям КС РФ, по общим правилам, если сделка по покупке жилья признается недействительной, то покупателю возвращаются деньги, и он может приобрести себе другую недвижимость и реализовать свое право на жилище. Но при реализации норм оспоренного ФЗ получается, что «такая цель затруднена в рамках процедуры банкротства, характеризующейся значительным объемом задолженности перед кредиторами, что особенно свойственно для банков». Тут деньги от продажи спорной квартиры поступают в конкурсную массу, и не происходит «одновременного восстановления того положения, какое имело место в момент совершения сделки».

Удивительно, но факт — закон считает оправданным безвозмездное лишение добросовестного покупателя его единственного пригодного жилья в целях удовлетворения требований массы кредиторов банка-продавца. При этом шансы получить вложенные в сделку деньги у покупателя ничтожно малы, и на порядок отсрочены во времени. На этом основании КС РФ посчитал, что оспоренный закон не обеспечивает баланс интересов кредиторов и добросовестных покупателей жилья. КС РФ подчеркнул, что «оспариваемые нормы не могут рассматриваться как обеспечивающие конституционное право гражданина на жилище». Нормы ФЗ были признаны неконституционными и федеральному законодателю рекомендовано их оперативно поправить в этой части.

Что касается интересов жителя Петербурга, то КС РФ согласился, чтобы деньги от продажи жилья по оспоренной сделке были переданы покупателю. При этом после их получения гражданин сохраняет право пользования жилым помещением в течение установленного судом разумного срока. Дело было отправлено на пересмотр с учетом высказанных позиций КС РФ. В будущем остальным судам именно так надлежит разрешать все дела подобной категории до момента внесения депутатами поправок в законодательство. Ознакомиться с информацией по делу можно на сайте КС РФ.