С вопросами по пользованию долями в жилье сталкивается практически каждая российская семья. И жить вместе невозможно, и договориться не получается.
1 вариант (наиболее прибыльный) — продажа квартиры целиком.
Долевые сособственники продают в данном случае всю квартиру, а доходы от продажи делят согласно принадлежащим им долям. Считайте, что вам очень повезло, если все сособственники смогли договориться о продаже жилья целиком.
2 вариант — продать или подарить свою долю в квартире.
При продаже доли необходимо в письменной форме уведомить сособственника о продаже и предложить ему выкупить долю по рыночной цене (желательно заказным письмом по почте). Если сособственник не хочет покупать доли и в предложенные сроки (обычно это 1 месяц) не воспользуется своим правом преимущественной покупки, тогда можно выставлять долю в квартире на продажу.
Как показывает практика, в этом случае продавец доли теряет в цене где-то 30% от рыночной стоимости доли, а то и все 50%. Ведь продажа доли в жилье подразумевает бытовой конфликт с другим сособственником жилья, а значит, снижает стоимость. Выкупают такую долю часто «черные» риэлторы и другие субъекты, готовые ради низкой цены на недвижимость к любым «боевым действиям» с сособственниками жилья. Иногда грядущая перспектива убеждает-таки участников долевой собственности на продажи жилья целиком по первому варианту. В некоторых случаях по суду можно заставить собственника принудительно продать свою долю в квартире, если суд признает ее размер незначительным, а сам совладелец имеет другое жилье и в спорной квартире не проживает (незначительной согласно судебной практике признается доля в жилье от 1/3 и менее). Кроме того, сособственник имеет полное право подарить свою долю третьим лицам, при этом право на преимущественную покупку у другого собственника не нужно соблюдать. То есть подарить долю можно без уведомления об этом другого сособственника жилья. Правда, имеется шанс признания по суду сделки недействительной, и что другой сособственник будет доказывать притворный характер сделки дарения, прикрывающей фактическую продажу. Но для оспаривания сособственнику потребуется в суде доказать факт возмездного характера сделки и состоявшейся передачи денег, а это сделать не так уж просто. Не забывайте также, что все сделки с долями в недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
3 вариант — заключить договор о совместном пользовании квартирой
В договоре сособственникам предстоит прописать, каким образом и какой частью недвижимостью будет пользоваться каждая из сторон. Можно, к примеру, предоставить право пользования одному сособственнику при условии ежемесячной выплаты компенсации по договоренности другому владельцу жилья. Или же попробовать прописать в договоре, что стороны будут пользоваться жильем по очереди (например, каждая сторона по полгода). В договоре можете прописать порядок уплаты коммунальных платежей, налогов за общую квартиру, а также порядок распределения ответственности за возможные убытки перед соседями в результате пользования квартирой (например, на случай залива других квартир). Также можно договориться вместе сдавать всю квартиру или ее часть третьим лицам (данный вариант возможен строго при соглашении на сдачу всех сособственников жилья). Если сособственник вообще не настроен договариваться о порядке пользования совместным жильем, то потребуется обращение в суд с иском об определении порядка пользования спорным жильем (тогда нужно будет предложить и обосновать в суде свой вариант пользования квартирой).
4 вариант — потребовать в суде с сособственника компенсационной выплаты за пользование долей в случае, если совместное проживание с ним исключено и невозможно. Об этом варианте можно говорить в случае, если суды отказали сособственнику во вселении в спорную однокомнатную квартиру, которая для сособственника является единственным жильем. Тогда нужно провести оценку доли и потребовать через суд с пользующегося жильем сособственника ежемесячной выплаты для компенсации лишения права пользования собственным жильем.
Следует иметь ввиду, что фактический отказ от проживания не означает снятие юридической ответственности за последствия пользования недвижимостью!
Управляющие компании все равно имеют право взыскать с сособственника коммунальные платежи, а пострадавшие от залива соседи смогут предъявить иск о компенсации ущерба к любому из сособственников, независимо от факта их проживания или отсутствия проживания в спорном жилье. Сособственник все равно обязан следить за недвижимостью и обслуживать ее, оплачивать коммуналку и следить за надлежащим состоянием коммуникаций в общем жилье. Поэтому лучше договориться с другим сособственником о порядке пользовании жильем, закрепив в договоре все важные для вас нюансы, включая ответственность за неисполнение обязательств или негативные последствия пользования квартирой перед третьими лицами. Если договориться с другой стороной не получается, как вы не стараетесь, то рекомендуем отправиться в суд с собственным вариантом соглашения о совместном пользовании жильем или же о выплате вам денежной компенсации, если совместное пользование жильем исключено. Суд вправе понудить стороны к заключению соглашения по пользованию недвижимостью, даже когда они этого не желают.
