Обратите внимание: в каждом регионе существует свой обязательный перечень коммунальных услуг, которые жители обязаны оплачивать в любом случае (электричество, газ, горячая и холодная вода, капитальный  и текущий ремонт, ОДН и т.п). На эти услуги распространяются все требования и нормы Жилищного кодекса. В Москве, в частности, это такие услуги как:

- взаимодействие с собственниками помещений в МКД по вопросам содержания и ремонта общего имущества, общих собраний собственников;

- аварийно-диспетчерская работа;

- содержание и ремонт конструктивных элементов МКД (фундамент, кровля, стены, окна, двери и т.д.);

- содержание дымоотводов и вентиляции, соблюдение норм пожарной безопасности, содержание и ремонт газового оборудования;

- предоставление коммунальных услуг и содержание внутридомовых инженерных систем для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества;

- содержание мусоропроводов и контейнерных площадок, придомовой территории, входящей в общее имущество МКД, техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем.

Помимо обязательных услуг, существуют и дополнительные услуги, которые могут быть организованы в МКД. Домофон, консьержка, охрана, видеонаблюдение, электрический шлагбаум для въезда на придомовую территорию МКД не включаются в перечень обязательных услуг по содержанию дома. Порядок и правила предоставления жителям этих дополнительных услуг регулируется Гражданским кодексом. Кроме того, все эти правоотношения подпадают под действие Закона «О защите прав потребителей».

Имейте в виду: по допуслугам недостаточного простого решения Управляющей компании или Правления ТСЖ для их организации в МКД и включения оплаты в счета жителей. Для того, чтобы у УК появилось право для взимания оплаты с собственников, жители должны это решение утвердить на общем собрании собственников жилья. Так что первым делом, если вы сомневаетесь в правомерности взыскания, то потребуйте в УК протокол общего собрания. Если решения по допуслугам у них нет и никогда не было — смело можете вычеркивать пункты из платежки и не оплачивать. Если ТСЖ или УК будут «прессовать» вас и продолжать навязывать услугу, то можете обратиться в прокуратуру с требованием внеплановой проверки деятельности организации, управляющей МКД.

Важный момент: собственники должны утвердить не просто абстрактное решение по установке домофонов в подъездах или по найму частный охраны, но и конкретные расценки на данный вид услуг со стороны привлекаемых организаций, а также конечную стоимость этой услуги для каждого собственника в МКД. Расценки не были утверждены общим собранием? Значит, взыскивать оплату с собственников нельзя! Если общее собрание при соблюдении всех правил по кворуму и регламенту проголосовало за допуслуги и конкретные расценки, то в этом случае оплачивать допуслуги жителям придется.

Обратите внимание: с оплатой домофона имеются определенные нюансы. Если каждый житель отдельно заключал индивидуальный договор с компанией, обслуживающей домофоны, то тогда он оплачивает только установку собственного устройства. При этом дальнейшее обслуживание и оплата содержания домофона обеспечивается УК.

Если вам угрожают отрезать «трубку» за неуплату, то это незаконно — компания по установке домофонов должна далее разбираться не с вами, а непосредственно с УК.  Почему? По закону домофоны в многоквартирных домах относятся к общему имуществу собственников,  обслуживание и содержание которых обеспечивает именно УК.

Второй момент: если жильцы на общем собрании решили заказать и оплатить установку и обслуживание домофонов, то эта допуслуга оплачивается в рамках оплаты общедомовых нужд (ОДН). Поэтому если в вашей платежке имеются отдельные строки за домофон и за ОДН, то проверьте общую сумму услуг по ОДН и по домофону. Она в любом случае не должна превышать нормативов по ОДН, установленных в вашем регионе. Превышает? Можете потребовать пересчитать с учетом нормативов, а также обжаловать установленную сумму ОДН в суде.

Если утвержденные суммы непомерные и другие жители с вами солидарны в этом вопросе, то можете объединиться и на общем собрании инициировать решение о расторжении договора с организацией по оказанию конкретных допуслуг. Если такое решение удастся провести, то УК обязано будет исключить оплату допуслуг из ваших платежек.

Что делать, если вы не хотите заказывать и оплачивать себе установку домофона в квартиру в МКД?

Каким образом проникнуть в подъезд? Согласно действующему законодательству никто не вправе ограничивать доступ жителю в принадлежащее ему жилье. Поэтому обратитесь в УК, сошлитесь на запрет, установленный ГК РФ, и потребуйте устранить препятствия в пользовании недвижимым имуществом. УК обязано вам предоставить ключ или код, позволяющий проникнуть в собственное жилье, даже если вы не планируете устанавливать индивидуальное устройство. Вы в любом случае имеете право входить в подъезд, где размещена ваша собственная квартира, а УК обязана вам техническую возможность этого. Таков закон!

Общее резюме: что следует учесть для проверки законности взимания оплаты дополнительных услуг в МКД?

- имеется решение о допуслугах, утвержденное на общем  собрании собственников МКД и соблюден кворум;

- допуслуги перечислены в Протоколе общего собрания, в том числе указаны конкретные условия их оказания и утверждены расценки;

- протоколом предоставлено право УК нанять исполнителей и заключить договоры на организацию допуслуг в МКД;

- данная допуслуга реально предоставляется (а не существует только на бумаге) и оказывается они надлежащим образом.

Последнее актуально, если вы, к примеру, оплачиваете каждый месяц услуги охраны дома по расценкам, утвержденным на общем собрании собственников, но ваша УК так никого и не наняла. Разумеется, в этом случае взимать оплату с собственников МКД за отсутствующую услугу никто не имеет права. Потребуйте УК исключить данную строку из вашей квитанции, а случае отказа – обжалуйте их действия в жилищной инспекции, прокуратуре и суде.

Подробнее о других нюансах оплаты услуг по квартире – смотрите статью «Когда не нужно оплачивать квартплату»