Недавно на Фрунзенской набережной съемщики квартиры попробовали продать сданную им в длительную аренду квартиру. Хозяева квартиры через два месяца после сдачи ее в наем случайно наткнулись на объявление о продаже своего же жилья на риэлтерском сайте. Арендатор использовал для рекламы и продажи фотографии и описание квартиры, которые изначально размещали сами хозяева для поиска жильцов. Недвижимость он продавал якобы по доверенности, которую никто ему не выдавал. Благодаря быстрой реакции собственницы, продать арендованное жилье мошенники не успели.

Однако в аналогичном случае с квартирой у Белорусского вокзала съемщики успели ее продать третьим лицам! Арендатор заплатил хозяйке за квартиру сразу за полгода, «чтобы было спокойнее». Через 7 месяцев собственница решила зайти в квартиру за оплатой, однако не смогла попасть в помещение. В доме поменяли дверь и замок, и там проживали новые «собственники» — семья приезжих с тремя маленькими детьми. Они утверждали, что приобрели квартиру по рыночной цене якобы у собственника. Когда делом занялись правоохранительные органы, выяснилось, что все документы были поддельные со стороны «продавца». Покупатели, увы, подделки не выявили. Собственники смогли выселить пострадавшую от мошенничества семью лишь через полгода после окончания судебных споров по квартире. В связи с этим Глава Росреестра по Москве Игорь Майданов предупреждает всех собственников квартир и покупателей о бдительности при сделках с недвижимостью и советует при заключении договоров «тщательно подойти к проверке арендатора, не исключены варианты подделки представленных документов, в том числе удостоверяющих личность».

Как работает схема и что нужно учитывать, чтобы обезопаситься от длительных судебных разбирательств, потери квартиры и денег? Обычно злоумышленники заранее готовятся к преступлению: изучают информацию о сдаче квартир, отыскивают одиноких и, желательно (но не обязательно) пожилых или нездоровых собственников жилья. Далее заключается договор аренды с оплатой вперед на несколько месяцев. С помощью современной оргтехники изготавливаются высококачественные подделки доверенности от собственника, которые и предоставляют покупателям и в регистрирующие органы. После оформляют регистрацию перехода права собственности и забирают деньги. Вуаля! Деньги уходят в пустоту, а пострадавшими оказываются обе стороны, как покупатель, так и продавец.

Если добросовестные покупатели не подозревают мошенничества и решат перепродать недвижимость, то собственник не увидит ее больше никогда. Если покупатель не перепродал, то тогда собственник по суду может добиться признания сделки недействительной, а покупатель потеряет вложенные в покупку жилья деньги. У него останется право возместить ущерб за счет тех, кто его обманул. Но отыщут ли их — вот в чем большой вопрос. Да и продавцу тоже мало радости доставят длительные судебные процессы, к тому же, не у всех могут быть на это финансовые средства. Именно поэтому мошенники подбирают своих «жертв» тщательно!

Что могут сделать собственники жилья, чтобы защититься максимально с точки зрения права?

Во-первых, в обязательном порядке заключайте письменный договор аренды, и если планируете сдать квартиру на длительный срок (более года), то зарегистрируйте его в Росреестре. Увы, арендодатели редко когда регистрирует договор аренды квартиры, чтобы избежать налоговых платежей. Но это как раз тот случай, когда стоит заплатить налоги, но не потерять квартиру. Договор найма квартиры позволит вам в суде в случае необходимости подтвердить, что воли на продажу жилья вы не изъявляли, а только сдавали жилье в аренду. В договоре укажите все паспортные данные нанимателя (ксерокопию паспорта сохраните себе), проживающих вместе с нанимателем граждан и их данные, а в правах и обязанностях укажите право хозяев беспрепятственно приходить в квартиру для проверки ее состояния и взимания платы по договору. Не ленитесь, приходите лично прямо в квартиру каждый месяц за очередной оплатой. Постарайтесь выяснить дополнительные сведения про нанимателя (место работы, жительства) и проверьте (можно позвонить в компанию или «пробить» в соцсетях). Лучше лишний раз удостовериться, что перед вами именно тот, кем представился. Попросите кроме паспорта еще и другие документы (водительское, служебное или пенсионное удостоверение, студенческий билет и т.д.). Если человек находит всяческие отговорки, то это есть повод задуматься.

Что делать, если сделка продажи все-таки состоялась, несмотря на все ваши усилия и ухищрения? Пока квартира не перепродана, собственник может по суду оспорить сделку и вернуть право собственности на нее (помните про 3 года исковой давности). В более ущемленном положении находятся покупатели в таких продажах.

Что можно посоветовать покупателям: в обязательном порядке всегда проверяйте предъявленные доверенности по сделке (в интернете можно отыскать координаты нотариуса и попросить подтвердить выдачу доверенности конкретному лицу и объем предоставленных в ней полномочий). Добейтесь встречи с собственником, чтобы удостовериться, что он действительно хочет продать свою квартиру. Попросите у продавца показать сам документ о праве собственности на квартиру, кадастровый паспорт недвижимости, выписку с лицевого счета, выписку из домовой книги. Проверьте данные о собственнике жилья через онлайн-сервисы Росреестра и госуслуг.

Какие еще махинации также часто случаются при сдаче квартир в аренду:

- будущим арендаторам предлагают заплатить за сведения о якобы лучших предложениях наймодателей;

- квартиры после сдачи в аренду пересдаются «арендатором» далее другим лицам многократно, после чего мошенник скрывается.

Не стоит доверять проверку сделки даже известным риэлтерским компаниям и конторам, продающим недвижимость. Проверять за вас они практически ничего не будут, их заинтересованность — только в получении своего процента по договору. А вот привлечь их к ответственности в случае признания сделки недействительной не получится (их услуги носят консультационный характер). Если у вас есть юрист, которому вы доверяете — обратитесь лучше к нему, он сможет подсказать, как обезопаситься при сделках с недвижимостью.