Во-первых, в договоре следует предусмотреть право на пожизненное проживание в подаренном жилье как самого дарителя, так и членов его семьи. Это может помочь в случаях, когда из квартиры «попросят» при необходимости оспаривания сделки.

Во-вторых, обязательно следует указать в договоре отмену дарения квартиры, если даритель переживет одариваемого. Это избавит дарителя от разборок по поводу квартиры с наследниками одаряемого. Отмену дарения стороны оформляют в той же форме, в какой был заключен договор (либо у нотариуса в случае нотариальной формы сделки, либо в МФЦ при простом письменном договоре). Нужно постараться успеть уложиться в полгода, чтобы подать заявление нотариусу об исключении подаренной квартиры из наследственного имущества, иначе далее вступят наследники во владение недвижимостью.

В-третьих, во избежание судебных оспариваний сторонам лучше сразу после сделки составить и подписать акт о фактической передаче жилья одаряемому. Это является доказательством, что сделка не мнимая. Если одаряемый не сразу начнет оформлять переход права собственности после заключения договора дарения, то со стороны Росреестра могут возникнуть вопросы. В этом случае при наличии акта и других доказательств принятия жилья суд обяжет Росреестр зарегистрировать сделку, даже если даритель, например, уже умер.

В-четвертых, в договор следует включить положение от об отсутствии прав третьих лиц на данное жилье. Напомним, по ст.35 СК РФ супруг вправе оспорить сделку дарения, если докажет, что одаряемый был в курсе об отсутствии согласия супруга или супруги дарителя на дарение.

В-пятых, даритель имеет право в договоре дарения жилья оговорить условия использования одаряемым квартиры после дарения. В частности, можно обязать одаряемого не перестраивать жилье, не ломать стены и перегородки, не сдавать его в аренду. Если даритель не заботится надлежащим образом об объекте дарения, то это также может стать поводом для отмены сделки.

Важно перед сделкой удостовериться и запастись доказательствами, что даритель является собственником жилья, что он достиг совершеннолетия, дееспособен и психически здоров, не оформлен на лечение или содержание в больнице, доме престарелых или интернате.

Напомним, дарение по закону может быть отменено в следующих случаях:

- одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

- одаряемый ненадлежащим образом обращается с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;

- по делам о банкротстве, когда даритель раздарил свое имущество в течение полугода, прежде чем был объявлен несостоятельным;

- в договоре дарения прописан пункт об отмене договора, если одаряемый переживет дарителя.

Обратите внимание: иски об отмене договора дарения подаются в течение 3 лет в случаях их ничтожности и в течение 1 года в случае, если они признаются оспоримыми. Ничтожными являются сделки, не соответствующие требованиям закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы, заведомо противные интересам правопорядка и нравственности, мнимые и притворные сделки, а также любые сделки, совершённые полностью недееспособным лицом. Оспоримыми признаются сделки с пороками воли, например, лицами, неспособными понимать значение своих действий или руководить ими, сделки, совершенные под влиянием заблуждения или под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, кабальные сделки.