Многих конфликтов можно избежать, если провести общее собрание собственников в строгом соответствии с буквой закона и грамотно оформить его результаты. Как это сделать, рассказывает директор АНО «Организация народного контроля» Наталья Чернышева.

— Наталья Юрьевна, прежде всего, давайте поговорим о том, какие вопросы решает общее собрание собственников.

— Общее собрание собственников (ОСС) может решить любые вопросы, связанные с многоквартирным домом: реконструкция, способ формирования фонда капремонта, избрание Совета дома и его председателя, выбор способа управления и управляющей организации, утверждение тарифа на содержание и текущий ремонт и многое другое. С полным перечнем вопросов, относящихся к компетенции ОСС, каждый может ознакомиться, прочитав ст. 44 ЖК РФ.

— Какие формы проведения общего собрания собственников предусматривает жилищное законодательство России?

— Ст. 44.1 ЖК РФ предусматривает несколько форм проведения общих собраний. Первая — очное голосование: собственники собираются в назначенном месте, обсуждают вопросы повестки ОСС, после чего каждый принимает по ним решение. Однако такая форма не очень удачна для больших домов: весьма проблематично собрать в одно время и в одном месте число собственников, необходимое для кворума. В таком случае инициатор может прибегнуть к другой форме — заочной. Необходимо иметь в виду, что заочное голосование можно проводить только в том случае, если ранее была предпринята попытка провести очное собрание, но кворум собрать не удалось. Сразу начинать с заочного голосования нельзя.

Заочная форма собрания проводится, в основном, путем опроса: собственники голосуют в решениях (бюллетенях) для голосования по вопросам повестки собрания и передают их в установленный срок по адресу, указанному в уведомлении об ОСС.

И, наконец, третья форма — очно-заочная. Она предусматривает очное собрание с необходимым кворумом,на котором возможно очное обсуждение вопросов повестки дня и принятие решений по голосованию, а также возможна и последующая передача решений в установленный срок и по адресу, обозначенному в уведомлении.

— Практика показывает, что многие конфликты возникают из-за того, что собственники не были должным образом уведомлены о собрании. Как сделать это правильно?

— Начнем с того, что инициатор ОСС обязан уведомить всех собственников не позднее, чем за 10 дней до запланированной даты собрания. Основная ошибка на этом этапе обычно заключается в выборе способа уведомления: например, объявление на стене подъездане будет считаться уведомлением. Не вдаваясь в дебри — правильным будет заблаговременно отправить заказное письмо с уведомлением о вручении, либо вручить уведомление каждому собственнику лично, под роспись, чтобы дата получения уведомления была не позднее 10 дней до даты собрания.

— Допустим, в ходе собрания один из жильцов затронул важный вопрос, которого не было в повестке…

— Даже самые важные вопросы, которые возникли в ходе собрания, но не заявлены в повестке, рассматривать нельзя. Точнее, поговорить-то об этом можно, но такие вопросы нельзя включать в повестку: это будет расцениваться, как изменение повестки собрания, что, согласно ЖК РФ, недопустимо. Если вопросы, появившиеся в ходе собрания, действительно важны для всех собственников, их придется рассмотреть на новом ОСС.

— Какие особенности важно учитывать при подсчете голосов?

— Для того чтобы собрание было признано состоявшимся, нужно набрать не менее 50% голосов собственников, иначе говоря, кворум. Есть нюанс: учитывается не просто количество проголосовавших, а площадь, находящаяся в собственности каждого из них. То есть, фигурально выражаясь, голосуют не жильцы, а квадратные метры.

В зависимости от рассматриваемого вопроса для принятия решения необходимо различное число голосов. Так, например, 50% + 1 голос необходимо для принятия решения относительно способа управления МКД и выбора управляющей организации, а также при выборах Совета дома ипредседателя Совета дома. Такое же количество голосов требуют вопросы, связанные с формированием фонда капремонта и наделением Совета дома полномочиями по ремонту общедомового имущества. А вот для принятия решения о реконструкции дома и сдачи в аренду общего имущества нужны голоса 2/3 собственников + 1 голос.

Должна отметить, что чаще всего к неправильному подсчету голосов приводят неверно оформленные решения или недостоверные данные о праве собственности на помещение в МКД. Количество голосов участников долевой собственности должно соответствовать принадлежащим им долям в праве на жилплощадь. Если один человек или юридическое лицо владеет несколькими помещениями в МКД, проголосовать он может всего один раз. При этом в бюллетене указывается общая площадь помещений, которые принадлежат такому лицу.

— Как правильно оформить решение для голосования?

— В нем должна быть информация о лице, участвующем в голосовании; реквизиты документа, подтверждающего право собственности; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против», «воздержался». Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов или, наоборот, проставил несколько галочек, его решение по данному вопросу будет считаться недействительным и не учитывается при подсчете голосов по этому пункту повестки.

— И, наконец, необходимо составить протокол общего собрания собственников…

— Протокол должен состоять из неких структурных единиц, которые должны излагаться от третьего лица множественного числа: слушали, выступили, постановили, решили. При этом текст каждой структурной единицы должен состоять из трех содержательных частей.

Первая — в части «слушали» указывается фамилия, имя, отчество (последнее — при наличии) выступающего, номер и формулировка вопроса в соответствии с повесткой собрания, краткое содержание выступления или ссылка на прилагаемый к протоколу документ, содержащий текст выступления. Номер и формулировка вопроса повестки указываются перед словом «слушали».

Вторая — в части «предложено» указывается краткое содержание предлагаемого решения по рассматриваемому вопросу, в отношении которого будет проводиться голосование. К слову, предлагаемое решение должно соответствовать сути обсуждаемого вопроса повестки, а формулировка должна исключать возможность неоднозначного толкования предлагаемого решения. И третья — в части «решили (постановили)» должны быть указаны решения, принятые собранием по рассмотренному вопросу, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался», с указанием номера и формулировки вопроса в соответствии с повесткой и количества голосов, отданных за указанные варианты голосования.

— Протокол оформлен. Что дальше?

— Во-первых, протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием собственников, но не позднее, чем через 10 календарных дней с даты подведения итогов ОСС. Обязательным приложением к протоколу являются письменные решения (бюллетени) собственников помещений либо их представителей, принявших участие в собрании. Стоит обратить внимание, что вместо сообщения о проведении общего собрания собственников теперь обязательным приложением к протоколу является «копия текста сообщения о проведении общего собрания».

Инициатор собрания обязан передать оригиналы решений для голосования и протокола в управляющую организацию, которая, в свою очередь, направляет их в орган Госжилнадзора в течение 5 рабочих дней с момента получения. Если дом находится под непосредственным управлением собственников, то протокол собрания и другие необходимые документы направляет в ГЖИ инициатор собрания. Сделать это он обязан не позднее чем через 10 дней со дня окончания ОСС. И очень рекомендуется перед отправкой оригиналов сделать их копии во избежание возможных проблем.