Однако, как показали судебные дела, эти сделки опасны для покупателей, поскольку могут в некоторых случаях быть оспорены.

Как пишет «Российская газета», до ВС РФ недавно дошел иск опеки из Челябинской области о признании недействительной купли-продажи квартиры, в которой 2/3 доли принадлежали несовершеннолетним детям. Продавец (мать детей) получила письменное согласие органов опеки на сделку, в котором было указано, что при продаже долей одновременно должно быть приобретено другое жилье, в котором детям будет предоставлено также по 1/3 доли каждому. Мать должна была сообщить о покупке нового жилья с долями на детей в течение месяца после согласованной сделки купли-продажи имеющегося жилья.

Квартиру продали, и в нее вселилась новая хозяйка. Но продавец квартиры так и не выполнила условие опеки о приобретении жилья своим детям, в связи с чем опека обратилась в районный суд с требованием признать сделку недействительной, как противоречащей закону. Районный суд удовлетворил требование, признал недействительной сделку и применил последствия признания — двустороннюю реституцию согласно ст.167 ГК РФ. В итоге жилье вернулось в собственность прежним хозяевам, а покупателю присудили компенсацию в размере цены сделки.

Челябинский областной суд отменил решение районного. Он посчитал, что нарушение договоренностей с опекой не опрокидывает саму сделку продажи жилья. Указано, что при совершении сделки были соблюдены и проведены все предусмотренные для нее процедуры в полном соответствии с законом. Процессуально все было выполнено и поэтому нет основания для удовлетворения иска опеки. Сделка не противоречила закону в момент ее заключения и поэтому не может быть признана недействительной по ст.168 ГК РФ.

Органы опеки отправились в Верховный суд, который, в свою очередь, отменил решение областного суда и отправил иск на новое рассмотрение. В ВС РФ признали, что ни районный, ни областной суд не применил нужную статью ГК РФ в данном случае для признания сделки недействительной. Помимо ст.168 ГК в обязательном порядке следовало проанализировать, имелось ли в данном деле основание для отмены сделки, предусмотренное ст. 173.1 ГК РФ «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана». В решении районного суда вообще не оказалось указано правовое основание для признания недействительности сделки, а в областном суде неправильно истолковали и применили нормы права.

ВС РФ сообщил по данному делу, что согласно закону органы опеки выдают согласие на сделку, только если обеспечивается при этом, что права детей не пострадают, в частности, если детям куплено равноценное жилье. Если условие не выполнено, то сделка может быть оспорена и применены последствия двусторонней реституции. Ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильем, и в деле нет доказательств соблюдения прав детей другим образом, к примеру, что деньги были перечислены на их счет или потрачены в их интересах. Значит, данная сделка может быть оспорена. На этом основании дело отправлено снова в районный суд для пересмотра.

Что означает решение Верховного суда?

Решение крайне важно в первую очередь для покупателей недвижимости, которые могут попасть под удар. В итоге двусторонней реституции по решению суда покупатели останутся без права на жилье, ведь оно возвращается обратно продавцу в собственность, но с правом требования обратно денег за сделку (а их уже может и не быть у продавца). Само спорное жилье не может быть реализовано за долги (опять же — в сделке дети), а выплаты долга покупателю со стороны несостоявшегося продавца по оспоренной сделке могут растянуться на десятки лет, если у семьи низкие доходы. Таким образом, лучше постараться избегать сделок, в которых жилье продается от имени малолетних детей. Либо передачу денег по покупке жилья следует совместить с фактом выполнения всех условий по сделке, включая подтверждение приобретения жилья детям и соблюдения их прав (например, прописать такое условие при расчетах по сделке через банк, который проверит его соблюдение перед передачей денежных сумм продавцу).