30 июля в Арбитражном суде Санкт-Петербурга и Ленинградской области прошло очередное заседание по иску предпринимателя Ильи Жаворонкова к его бывшему арендатору — гендиректору ООО «Гоголь апарт» Анной Васильевой. Истец утверждает, что ответчик перепланировал принадлежащие ему помещения в доме на Столярном переулке, 18 из квартир в гостиничные номера и не уплатил истцу арендные платежи в размере около 1 млн рублей. Ответчик утверждает, что истец хочет переложить ответственность за перепланировку помещений, а предоставляемые истцом доказательства, в том числе договор аренды, сфальсифицированы.

Приглашённый в качестве третьей стороны КГИОП Санкт-Петербурга на заседание не явился. Представитель ответчика присутствовал на заседании удалённо и только во второй его половине. Заседание было назначено судьей Арбитражного суда на ту дату, в которую представитель ответчика участвовал в рассмотрении уголовного дела в Москве. 

Сторона истца заявила ходатайство об истребовании у стороны ответчика подлинника договора аренды – в связи с тем, что подлинность договора аренды, предоставленного стороной истца, ответчиком отрицается.

– В связи с чем сегодня мы ещё раз возвращаемся к этому вопросу? — спросила судья.

Представитель истца пояснил, что, по его мнению, если ответчик не предоставит подлинник документа, Арбитражный суд должен будет руководствоваться пунктом 38 Пленума о рассмотрении дел в арбитражных судах первой инстанции и при вынесении судебного решения исходить из тех материалов, которые уже есть в материалах дела. 

— Давайте закроем сегодня вопрос подлинности документов, чтобы больше к нему не возвращаться и иметь возможность двигаться дальше, — ответила судья.

Судья спросила у ответчика, располагает ли он ещё какими-то документами, кроме тех, что представлены на заседании.

— Да, мы располагаем документами и хотели бы заявить ходатайство об отложении судебного заседания, — сказала ответчик Анна Васильев.

Ответчик пояснила, что её представитель не смог получить доступ к заседанию в формате онлайн, в данный момент находится в Москве по другому делу, уголовному, и не может подключиться к заседанию, потому что не имеет кода. Судья возразила, что провести заседание в другое время не было технической возможности, а участники судебных процессов приезжают на заседания даже из отдалённых регионов. Ответчик отметила, что не имеет юридического образования и не понимает юридических формулировок, а её представитель посещала вместе с ней каждое заседание по этому делу. Судья возразила, что представитель ответчика знала о дате заседания, о необходимости получить удалённый доступ и расписывалась в протоколе. Ответчик сказала, что тем не менее настаивает на приобщении ходатайства об отложении дела. Сторона истца высказала возражение. На это ответчик отметила, что договор аренды, который представлен истцом, был изначально представлен им именно как оригинал документа, при этом в документе использовано факсимиле подписи ответчика, согласия на использование которого она не давала, а на копии документа, переданной стороне истца, по её словам, бывшим бухгалтером ответчика Ксений Голубовской, истец написал «Копия верна».

— Хочу обратить внимание суда, что Ксения Голубовская не являлась только бухгалтером отеля (ООО «Гоголь апарт» и его правопредшественник ООО «Гоголь хауз», — прим. авт.), она также была руководителем финансовой службы всех юридических лиц истца и могла быть каким-то образом заинтересованной в предоставлении ложных документов, — заявила ответчик. — При этом ни один договор я не подписывала, и ни один договор не существовал на физическом носителе, на бумаге.

Ответчик заявила о намерении приложить к материалам дела документы, подтверждающие то, что предметом аренды были гостиничные номера, а не квартиры, как утверждает истец. 

— В платёжках, о которых говорит истец, указан номер договора, документа, который готовился непосредственно юристами Жаворонкова, — отметила представитель ответчика. — Что касается предмета аренды, в конце декабря 2024, когда истец находился в СИЗО, у него была налоговая проверка на предмет бенефициарства гостинично-ресторанного бизнеса. И его адвокаты настоятельно рекомендовали мне не употреблять слово «гостиница», попросили вступить в переписку через сервис ФСИН и везде писать «квартиры». Таким образом истец скрывал свой гостиничный бизнес, – заявила ответчик.

Также ответчик попросила приобщить фотографии гостиничных номеров и акты от фотографа, который оказывал ответчику услуги с 2016 года.

— Есть возражения? — спросила судья у стороны истца.

— Все эти документы, которые ответчик в очередной раз пытается приобщить к материалам дела, не имеют отношения к предмету спора, — заявил представитель истца, продолжая занимать позицию, обозначенную на прошлых заседаниях. — У нас идёт спор о взыскании договорной задолженности по договору аренды. У нас в деле только один экземпляр договора аренды. Со стороны ответчика экземпляр не представлен.

— Ответчик, вы располагаете подлинными документами? — спросила судья.

— Нет, никаких подлинников никогда не было, — сказала ответчик.

— Никаких подлинников нет?

— Нет.

После этого судья заявила, что вопрос подлинности копии договора аренды закрывается, чтобы больше к нему не возвращаться.

— Вопрос о фальсификации: истцом было заявлено 3 фальсификации, — напомнила судья.

— Ответчиком, — поправила ответчик.

— Так, ответчиком, правильно. Фальсификация копии договора и акта, подписи на договоре и ещё фальсификация?

— Письмо, — пояснила ответчик, имея в виду фальсификацию, имевшую место, по мнению ответчика, в письме, приобщённом к материалам дела стороной истца и содержащем информацию о квартирах истца, тогда как в действительности, по мнению ответчика, они давно перепланированы в гостиничные номера.

— Что касается письма, мы считаем ходатайство о фальсификации и проведении экспертизы бессмысленным, потому что чертежи, на которые указывает ответчик, не являются частью письма, это просто черновик, — заявил представитель истца. 

— Тем не менее, вы это письмо предоставили в суд, — заметила ответчик.

Судья пояснила, что в отношении фальсификации письма и подписи на договоре судом пока не были соблюдены требования ст. 161 Арбитражно-процессуального кодекса, регулирующие процедуру заявления о фальсификации доказательства.

— Истец, готовы исключить данные документы из материалов дела? — спросила судья.

— Уважаемый суд, хочу ещё раз подчеркнуть, документ, который мы представили, поступил от госпожи Голубовской, — ответил представитель истца. — В материалах дела имеется нотариальный протокол переписки с госпожой Голубовской. Мы не знаем, кто на данном договоре в действительности подписывался. Может быть, ответчик.

— Готовы исключить? — повторила вопрос судья.

— Мы хотим сказать лишь то, что документ поступил от Голубовской… — продолжил представитель ответчика.

— Мы исключаем или рассматриваем вопрос о фальсификации? — снова спросила судья.

— Мы не хотим исключать этот документ, потому что он представлен Голубовской. Мы хотим дополнительно пояснить, что не знаем, кто подписал этот документ, — сказал представитель истца. — Мы лишь утверждаем лишь то, что он исходит от сотрудника ответчика.

— Голубовская сама признала, что подписи были подделаны, — заметила ответчик.

— Мы не знаем, подделывали, не подделывали, — вновь ответил представитель истца. — Ваш сотрудник направляет нам экземпляр договора, полностью идентичный тому, что представлен нами. Что он там подписывал, мы понятия не имеем. Факт заключается в том, что лицо, которое предоставляет бухгалтерскую отчётность, предоставляет договор, идентичный по содержанию тому, что представлен нами.

— В нотариальном протоколе допроса, имеющемся в деле, помощник Ильи Вадимовича Жаворонкова Алёна Пчелинцева конкретно указала на лицо, Голубовскую Ксению Александровну, которая подделывала мои подписи, — обратила внимание ответчик.

Обратившись к судье, представитель истца сослался на то, что в зеркальном процессе с теми же участниками, проходившем в Тринадцатом апелляционном суде Санкт-Петербурга, по аналогичному делу уже вынесено судебное решение, которым признана, по мнению стороны истца, её правота.

Судья вернулась к вопросу о том, почему на заседании не присутствует в онлайн-формате представитель ответчика.

— Я пыталась найти другого юриста, но юристы не могут так быстро ознакомиться с делом, — рассказала ответчик.

— У вас есть связь с вашим представителем сейчас? — спросила судья.

— Сейчас попробуем связаться, — сказала ответчик.

Судья объявила 10-минутный перерыв.

После перерыва к заседанию смогла подключиться представитель ответчика, находившаяся в дороге. 

— Вы с судом будете в машине разговаривать? — спросила судья.

— По дороге на уголовное заседание, — пояснила представитель ответчика.

— Вы расписывались в протоколе заседания, — напомнила судья. — Мы из-за вас сделали перерыв.

— Доступ к заседанию в онлайне объявили только в 12 часов, — пояснила представитель ответчика.

— У нас все стороны разговаривают с судом стоя, вы сидите в машине, — сказала судья.

— Хорошо, сейчас встану в машине, — ответила представитель ответчика.

— Ну, пока вставать не надо, но с судом разговаривают стоя, — сказала судья. — Так, открываем заседание после перерыва. Представитель ответчика, вы готовы к рассмотрению спора?

— Если будут приняты наши уточнения.

— Какие уточнения? — устало спросила судья.

— Мы делали уточнение исковых требований и дополнение к отзыву на исковое заявление. Заявление о злоупотреблении правом со стороны истца. И ходатайство о недопустимости приобщения к делу доказательств, представленных истцом на заседании 21 июля, — перечислила представитель ответчика.

— У вас устные ходатайства? — спросила судья.

— Всё у генерального директора «Гоголь апарт» Анны Васильевой. Она привозила ходатайства до заседания в канцелярию суда. И сейчас они есть на руках. Стороне истца всё отправлено почтой, подтверждение есть.

— Представитель ответчика, у вас ещё ходатайства? — спросила судья у Анны Васильевой.

— Это не представитель, это сам ответчик, — поправила представитель ответчика.

— У меня не ходатайства, я ознакомилась с теми возражениями истца, которые предоставил истец, и хотела бы их прокомментировать. Все документы в деле есть. Истец говорит, что нет. Но мы готовы подтвердить, что есть, — сказала ответчик.

— Ваш представитель говорит, что есть какие-то ещё ходатайства, — сказала судья.

— У нас есть ходатайства о недопустимости приобщения к делу документов и об уточнении исковых требований, — пояснила ответчик.

Судья заявила о необходимости закончить вопрос с заявлениями о фальсификации документов, представленных стороной истца.

Представитель истца заявил, что ходатайство о фальсификации документов должно быть отклонено, никакой судебной экспертизы по поводу фальсификации проводиться не должно, а в материалах дела уже есть другие документы, которые подтверждают доводы истца. 

— У нас есть договор, который исполнялся несколько месяцев и в рамках которого проводились платежи, есть письма от ответчика с предложением расторгнуть договор, есть ключи от помещения, которые нам направлял ответчик, есть, в конце концов, переписка истца с бухгалтером, — заключил представитель истца.

Далее свою позицию высказала представитель ответчика. По мнению стороны, нотариальный протокол допроса Ксении Голубовской 78АБ81128512147 от 9 июля 2026 года подтверждает только общение между сторонами истца и ответчика по предмету договора аренды, но факт подписания этого договора ответчиком Анной Васильевой из него не подтверждается. Подпись в договоре выполнена другим лицом, не ответчиком, что подтверждается экспертизой специалиста-почерковеда, а в других документах, приобщаемых истцом к материалам дела, также используется факсимиле подписи, согласия на использование которого ответчик не давала, подчеркнула представитель ответчика.

Судебный спор ведётся о предмете договора аренды, отметила представитель ответчика. 

— В договоре аренды, предоставленном истцом, указано, что арендуются квартиры. Но этих квартир не существует с 2013 года, а существуют гостиничные номера. Поэтому договор недействителен и никогда ответчиком не подписывался, — пояснила представитель ответчика. — Более того, обращаем внимание суда, что в отношении истца Ильи Вадимовича Жаворонкова есть вступивший в силу приговор по уголовному делу, есть неоднократные обвинения в фальсификации. Сейчас в отношении Жаворонкова мировым судом на 3 мировом участке Санкт-Петербурга рассматривается уголовное дело №1-50/2026 по статье 165, ч.1 (причинение имущественного ущерба собственнику или иному владельцу имущества путём обмана или злоупотребления доверием при отсутствии признаков хищения, совершенное в крупном размере, — прим. авт.) и ст. 330. Ч.1 УК (самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред, –— прим. авт.). Приговор по этому делу ещё не вынесен. По другому уголовному делу №1-67/2025 Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга по статье 127. Ч.2 (незаконное лишение человека свободы, не связанное с его похищением, — прим. ред.) приговор в отношении истца вступил в силу, судимость не погашена. Доказательства, предоставляемые истцом по текущему делу, сфальсифицированы, мы настаиваем на наших ходатайствах о фальсификации и требуем изъятия документов, предоставленных истцом из материалов дела.

Суд, рассмотрев ходатайства ответчика о фальсификации доказательств, не нашёл оснований для их удовлетворения и перешёл к рассмотрению спора.

— Поскольку суд не удовлетворил наши ходатайства о назначении почерковедческой экспертизы, просим приобщить к материалам дела заключения почерковедов, строительно-техническую экспертизу, подтверждающие, что приобщенные к делу документы подписаны не стороной ответчика, а иными лицом, а предмет договора в этом виде со стороны ответчика не подтверждался, и договор в данном виде со стороны ответчика заключён не был, — заявила представитель ответчика

Ответчик оспаривает не арендные отношения, а редакции договоров, предоставленных истцом, подчеркнула представитель ответчика. 

— Ответчик арендовал гостиничные номера, а не квартиры. К материалам дела приобщён контррасчёт, почему не мог ответчик использовать предмет аренды, указанный в договоре. Илья Вадимович Жаворонков ранее являлся владельцем квартир 31 и 33, которые были в результате перепланировки, проведённой с 2013 по 2022 год, задолго до договора, переделаны в гостиничные номера и прилегали в качестве гостиничных номеров к квартире 34. В 2022 году по решению суда по разделу имущества эти квартиры, 31 и 33, и расположенные в них гостиничные номера перешли в собственность бывшей супруги Илья Вадимовича Жаворонкова, Елены Михайловны Жаворонковой. Решение суда о разделе имущества приобщено к материалам дела. 23 октября 2024 года Елена Михайловна узнала о противоправных действиях Жаворонкова, связанных с деятельностью ресторана «Рим», по которым сейчас возбуждено уголовное дело, – рассказала представитель ответчика.

— Всё это уже есть в материалах дела. В чем заключается ваше уточнение? — спросила судья.

— Мы не могли использовать предмет аренды, указанный в договоре. 

— Мы возражаем против протокола, который приобщён в прошлом судебном заседании уважаемым истцом – № 78АБ8512147 от 9 июля 2026 года, — снова обратила внимание представитель ответчика. — Протокол подтверждает только факт переписки сотрудника истца Голубовской Ксении Александровны, она была финансовым директором истца. Алёна Пчелинцева, тоже фигурирующая в протоколе, тоже была помощником, личным секретарём истца, Жаворонкова Ильи Вадимовича. Мы возражаем против приобщения данного протокола. Он не подтверждает подпись в договоре. Договор обсуждался, но не был заключён. Эти доказательства мы просим исключить. Также с нашей стороны есть заявление о злоупотреблении правом, поскольку истец знает, что договор аренды не заключался со стороны ответчика в данной редакции, но приобщил сначала один экземпляр договора, потом другой, обе редакции договора — с подписью, которую ответчик не ставил. Мы считаем это злоупотреблением правом и просим применить последствия, к которым ведёт злоупотребление правом согласно статье 10 Гражданского кодекса. Также у нас ходатайство о приобщении видеозаписей и фотографий, согласно которым видно, что предметом аренды были не квартиры, а гостиничные номера, — рассказала представитель ответчика.

— У истца есть возражения против приобщения документов? — спросила судья.

— Уважаемый суд, мы считаем, что все документы, которые сейчас просит приобщить уважаемый ответчик, не имеют отношения к предмету спора. Наш спор о взыскании договорной задолженности. Факт наличия договорных отношений и условия этих отношений подтверждаются имеющимися в деле материалами. Мы считаем, что в деле имеется достаточно материалов для вынесения решения, — заявил представитель ответчика.

— Голубовская и Пчелинцева у меня не работали. Они были зарегистрированы на работе в «Гоголь хаус», — сказал Илья Жаворонков.

— И у истца тоже были зарегистрированы, — возразила ответчик Анна Васильева.

— Дальше, — сказала судья. 

— Учитывая позицию истца, просим предоставить выписки о налоговых вычетах, которые производились истцом с января 2024 по декабрь 2025 г. — продолжила представитель ответчика. — Просим отправить запрос в налоговую. Также просим приобщить нотариальный протокол осмотра доказательств нотариусом Лещенко, где чётко указано, что, исходя из данных автоматизированной системы управления гостиницей, предметом аренды являются гостиничные номера, а не квартиры, как указывает истец, вводя суд в заблуждение. Также есть заключение специалиста по строительно-технической экспертизе, где прописано, что это не квартиры, а гостиничные номера, и указано, что гостиничными номерами они являются с 2013-2016 годов в результате перепланировки на основании акта проверки 8-720 от 12 декабря 2013 года. Также есть задание КГИОП от 12 декабря 2013 года 2-14196-1, регистрационный номер 2-141-96 от 28 ноября 2013 года, предписание администрации Адмиралтейского района о приведении квартир в состояние гостиничных номеров от 22 июля 2014 года №26/14, акт межведомственной комиссии Адмиралтейского района от 16 сентября 2014, требование ТСЖ Столярный переулок,18 за исходящим номером 03 от 12 января 2023 года, письмо ТСЖ «Столярный переулок 18» за входящим номером 11 от 5 апреля 2023 года и другие документы. Всё это приобщено к материалам дела ещё в начале 2026 года. Все эти документы подтверждают, что не могут быть предметом аренды квартиры, как утверждает истец.

— Что скажет истец на ходатайство ответчика о направлении запроса в налоговую? — спросила судья?

— Это излишне затягивание дела, — заявил представитель истца. 

— Дополню про налоговую, — сказала истец Анна Васильева. — В одном из нотариальных протоколов я предоставляла доказательства, что господину Жаворонкову гости отеля оплачивали денежные средства лично на карту, и он подтверждал мне получение этих денег. Госпожа Пчелинцева являлась личным помощником Ильи Вадимовича на протяжении с 2017 года. С 2017 года есть нотариальные доверенности на полные полномочия Пчелинцевой и Голубовской. На привлечении налоговой я настаиваю.

Суд не нашёл оснований для истребования дополнительных материалов и продолжил рассмотрение спора по существу. Представитель ответчика заявила, что считает необоснованными исковые требования истца в части расчёта арендной задолженности, поскольку ответчик не мог пользоваться помещениями истца в том объёме, в котором утверждает истец. Истец учитывал те дни, когда ответчик не мог пользоваться предметом аренды, пояснила представитель ответчика.

— Мы пользовались только 20 кв. м, поскольку выход из гостиничных номеров был в квартиру супруги Ильи Вадимовича Жаворонкова. 

23 октября 2024 года супруга истца по первоначальному иску Елена Михайловна Жаворонкова расторгла брак, был произведён раздел имущества, рассказала представитель ответчика, продолжая отстаивать позицию ответчика. 

— Доступ к предмету аренды был запрещён. Мы фактически не использовали часть гостиничных номеров. Это подтверждает в том числе переписка господина Жаворонкова с бывшей супругой, приобщённая к материалам дела, — отметила представитель ответчика

К тому же, по мнению представителя ответчика, аренда номеров была невозможна по причине отсутствия обеспечения коммунальными ресурсами, вызванного незаконной врезкой, которую осуществил истец. Часть времени истец находился в СИЗО, и тогда сторона ответчика не могла расторгнуть договор, но сообщала истцу, что не может пользоваться большей частью гостиничных номеров. 

Прежде, чем выдать гостинице паспорт безопасности перед чемпионатом мира по футболу 2018 года, её посещал с проверкой представитель администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга, а также представители ФСБ, Росгвардии, МЧС, сообщила ответчик Анна Васильева. Все эти лица ознакомились с гостиницей, изучили документы, после чего паспорт безопасности объекта и категорирование гостиницы были отправлены на согласование и подписаны всеми указанными лицами, отметила ответчик. 

— По данным акта проверки 8-720 от 12 декабря 2013 года, составленного на основании приказа КГИОП 8-720 от 12 декабря 2013 года, установлен факт перепланировки квартиры 73, это установлено приказом КГИОП за 11 лет до заключения договора, — добавила представитель ответчика. — Есть предписание администрации Адмиралтейского района от 27 июля 2014 года и акт межведомственной комиссии Адмиралтейского района от 16 сентября 2024 года, которыми тоже подтверждается перепланировка указанной квартиры. Есть также проектная документация от 2018 года. По квартирам 32 и 34 от 23 июня 2016 года было составлено предписание межведомственной комиссии администрации Адмиралтейского района, подтверждающее их перепланировку в гостиничные номера. Есть акты, составленные ТСЖ «Столярный переулок» и истцом, арендодателем Ильей Жаворонковым, также подтверждающие перепланировку квартир. Не было предмета аренды, о котором говорит истец, арендовались не квартиры, а гостиничные номера, при этом требования истца по арендным платежам со всеми, на наш взгляд, переплатами обоснованы договором, в котором указаны «квартиры».

Квартиры 30,32, 21, 40, 60, 34,73 в доме на Столярном переулок,18 обладают целым рядом признаков, говорящих о перепланировке, продолжила представитель ответчика. Речь шла о совмещённых санузлах, изменённых дверных проёмах, увеличении числа комнат, изменении выходов из помещений и других признаках перепланировки.

— Все доказательства представлены? — спросила судья.

Представитель ответчика добавила, что на данный момент стороной ответчика ведётся работа по получении данных лицензионной программы, подтверждающей учет гостей в гостиничных номерах в доме на Столярном переулке, 18. По мнению стороны ответчика, эти данные должны быть рассмотрены судом. 

— У нас первое заседание было в декабре 2025 года, почему данные изготавливаются только сейчас? — спросила судья. 

— Нам было нужно время, чтобы получить разрешение на использование лицензионной программы от правообладателя. Также необходимо время для копирования программы, нотариального заверения и предоставления данных суду. Просим суд отложить рассмотрение дела, чтобы мы могли предоставить данные, подтверждающие, что мы не могли использовать тот предмет аренды, о котором говорит истец, — пояснила представитель ответчика.

— Что скажете? — спросила судья у истца.

По словам истца, речь шла о некой внутренней программе, которая используется с 2016 года и часть данных которой есть в последних документах, предоставленных ответчиком. 

— Это абсолютная чепуха, — прокомментировал истец.

— Это программа лицензированная, там содержатся персональные данные гостей, — заметила ответчик. 

Суд не увидел оснований для отложения дела. Судья спросила, есть ли ещё прения и реплики сторон. 

— Просим суд учесть недопустимость применения в качестве доказательства первоначальному иску договора, который не подписан ответчиком, и то, что предмет аренды, указанный в этом договоре, не мог быть использован ответчиком. Платежи, которые проходили по договору, подтверждают только факт отношений между истцом и ответчиком, а не их содержание. При этом сфальсифицированные документы не исключены из материалов дела, и истец строит на них свою позицию. Мы уверены, что не подписывали предоставленный истцом экземпляр договора, и пойдём с этим вопросом до Верховного суда, — заявила представитель ответчика.

Суд закончил рассмотрение спора и постановил взыскать с ответчика в пользу истца долг в размере 1066000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 66763 руб. 74 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 58983 руб. В удовлетворении требования о взыскании судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 100000 руб. — отказать. В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Материал подготовлен в рамках проекта «Судебный репортёр».