Фото: ПравозащитникИнфо, Анна Дякова
Многолетние судебные тяжбы жителей московской высотки у метро «Щукинская» с владельцами нежилых помещений в их доме привели в Верховный Суд РФ. Жители дома считают, что помещения, переданные застройщиком ООО «Афина» после сдачи дома в эксплуатацию частным лицам, являются общедомовым имуществом, потому что в них расположены коммуникации, обслуживающие инженерные системы дома, в выводах экспертизы также сказано, что «согласно проектной документации они являются помещениями общего пользования в многоквартирном доме». Суд вернул жильцам только одно из 10 спорных помещений, апелляционная и кассационная инстанция оставили решение в силеПередача техпомещений по инвестиционному договору
Застройщики нередко продают объекты, которые по проекту относятся к общему имуществу многоквартирного дома. И когда такие помещения оказываются в частной собственности, обслуживание дома может стать затруднительным, снижается безопасность проживания, а конфликты между застройщиками и жителями приводят к судебным разбирательствам. В Москве так случилось с помещениями жилого дома по Сосновой аллее, 1. Здесь, как во всех многоэтажных домах, в подвале и на верхнем техэтаже располагались технические помещения, предназначенные для обслуживания дома. Дом сдали в конце 2010 года. По словам председателя ТСЖ «ЖК Зодиак» Андриана Агафонова, в 2013 году застройщик поменял в кадастре статус 10 нежилых помещений: вместо «функционального назначения» на «самостоятельные объекты недвижимости», впоследствии в 2017 году ООО «ФСК «Лидер» с занимавшей должность начальника отдела реализации инвестиционных проектов ФСК «Лидер» Софьей Старковой был подписан предварительный договор купли-продажи этих помещений. Тогда же, в 2017 году, ТСЖ «ЖК Зодиак» общим собранием собственников утвердило перечень общего имущества, куда вошли спорные помещения.
Неоднозначность экспертиз
В 2018 году Старкова юридически легализовала передачу нежилых помещений, подав иск к ООО «ФСК «Лидер» в Тушинский районный суд о признании права собственности на спорные помещения. И суд признал за ней такое право. Жители дома не были участниками этого процесса, узнали о нем случайно, когда к ним пришли судебные приставы и попросили освободить подвальные помещения, в том числе от навесного инженерного оборудования.
Товарищество собственников жилья пошли в суд в надежде вернуть себе помещения, которые они считали общедомовой собственностью.
По словам Андриана Агафонова, «поскольку дополнительное соглашение к предварительному договору сторонами не заключалось и ООО «ФСК «Лидер» не оформило право собственности на спорные помещения, обязательства сторон по заключению основного договора купли-продажи прекратились 27 декабря 2017 года, поэтому к моменту подачи иска Старковой о признании права собственности (9 января 2018 года) обязательства сторон по заключению основного договора были прекращены. Если спорные помещения общедомовые, то они не подлежали распределению по инвестпрограмме строительства дома и регистрации в ЕГРН, если помещения нежилые из списка к распределению, то не могли быть выделены и проданы до полного выполнения застройщиком инвестпрограммы (2020 год), без согласия Российской Федерации в лице Росимущества и ФГБУ НЦН».
«Застройщик в 2017 году передал своему аффилированному лицу диспетчерскую, пункт системы противопожарной защиты, пункт управления системой обеспечения безопасности здания, помещения контрольно-пропускных пунктов на въезде и выезде в паркинг и даже все общие туалеты на первых этажах трех подъездов, — рассказал изданию «ПравозащитникИнфо» Андриан Агафонов. — Спорные помещения в соответствии с проектом дома являются техническими и предназначены для размещения инженерного оборудования в целях обслуживания многоквартирного дома и относятся к общему имуществу собственников помещений».
Вопрос о принадлежности помещений к разряду технических был основным при рассмотрении гражданского дела по иску жителей дома на Сосновой аллее, 1 к владельцам нежилого фонда. В материалах дела есть несколько экспертиз, причем выводы экспертов в них достаточно неоднозначны.
Судебная строительно-техническая экспертиза, на которой основаны судебные решения, подтвердила, что из 10 спорных помещений только в двух имеется инженерное оборудование и инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме и требующие беспрепятственного доступа к ним. При этом суд вернул жителям всего одно помещение — «электрощитовую» на 19 этаже. Второе помещение, признанное экспертами техническим потому, что в нем располагаются трассы кабельных лотков, пожарные каналы системы дымоудаления, вентиляционные шахты паркинга (подвала), путь эвакуации персонала суд отказался признать общедомовым и оставил собственнику. Посчитав, что доступ к трассам нужен не постоянный, а периодический и собственник препятствий не чинит. А все остальные суд посчитал самостоятельными нежилыми и подтвердил права двух физических лиц на них.
Мосгорсуд и Второй кассационный суд общей юрисдикции согласился с тем, что помещения являются самостоятельными: если есть запись в реестре, значит есть право собственности.
Обзор Президиума ВС РФ от 30.11.2016 говорит, кадастровому учёту не подлежат объекты, не обладающие признаками обособленности и изолированности, т.е. общее имущество собственников.
А в августе прошлого года по другому делу Верховный Суд РФ (Определение от 25.07.2025 № 305-ЭС25-238) подтвердил принадлежность подвалов в многоэтажных домах к общему имуществу владельцев квартир: владельцы всех жилых и нежилых помещений в многоэтажке имеют долю в общем имуществе дома, которое включает общие помещение и оборудование, обслуживающее более одной квартиры.
Новая экспертиза и новые выводы
В рамках того же дела по дому «ЖК Зодиак» в 2025 году была проведена дополнительная экспертиза по одному из помещений, вопрос на рассмотрение был поставлен судом не о правовом статусе помещения в силу закона, а в формулировке: «возможен ли перенос в другие помещения функционала и общедомовых коммуникаций спорного помещения с целью их обустройства в иных помещениях без нарушения нормативно-правовых актов и специальных технических условий». Судебный эксперт АНО «Центр Судебных Исследований «РиК» сделал вывод, что помещение самостоятельное, в помещении проходят транзитные коммуникации с лотками с электрокабелей, на момент проведения осмотра оборудование, требующее постоянный доступ обслуживающего персонала демонтировано, возможность использования в качестве обособленного нежилого помещения имеется.
Резюмируя выводы независимой экспертной компании «ЭнерджиТехСтрой» (2025 год), 9 помещений из числа поставленных на экспертизу «входят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу г. Москва, ул. Сосновая, д.1…». Потом следует перечень документов, на основании которых сделан такой вывод. В заключении сказано, что в одном помещении находится Центральный пункт управления системой обеспечения безопасности здания, в другом — Центр управления здания, в третьем общедомовые инженерные коммуникации, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме и несколько туалетных комнат и помещений охраны. По мнению эксперта, альтернативные помещения в ТСЖ «Жилой комплекс Зодиак» для переноса функционала 9 нежилых помещения отсутствуют и вообще их перенос невозможен в связи с Постановлением Правительства Москвы.
Со слов председателя ТСЖ Андриана Агафонова, «подвал дома не является его изолированной частью, имеет неразрывную связь со зданием, у него отсутствует самостоятельное назначение, в помещениях подвала расположен аварийно-диспетчерский пункт, закольцованная система энергоснабжения, отопления, водоснабжения, вентиляция и система управления противопожарной системой с пультами пожарной сигнализации, узлами управления инженерными сетями, причем эти системы управления спроектированы на стадии строительства и их перенос невозможен. Помещения имеют техническое назначение, внутри находится техническое оборудование и инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания нужд всех собственников в доме, требующие постоянного беспрепятственного доступа для надлежащего технического обслуживания. Спорные помещения изначально спроектированы и построены как общее имущество, не обладающее признаками обособленности и изолированности: они не имеют самостоятельного назначения, отдельного входа, используются для доступа к инженерным коммуникациям и общему имуществу, являются частью коридоров и подвалов».
Дом повышенной опасности
Жильцы свою позицию не меняют: спорные помещения являются техническими и предназначены для размещения инженерного оборудования в целях обслуживания многоквартирного дома, относятся к общему имуществу собственников помещений.
Больше всего жителей тревожит тот факт, что обеспечить их пожарную и антитеррористическую безопасность без соответствующего персонала, оборудования, которое до 2019 года располагалось в пункте системы противопожарной защиты и пункте управления системой обеспечения безопасности здания в спорных помещениях, теперь сложнее, требования специальных технических условий, согласованных МЧС, трудно выполнимы.
«МЧС Москвы в сложившейся ситуации даны рекомендации жителям дома обратиться в суд за защитой нарушенных прав. Дом высотный, относится к зданиям повышенной опасности и к нему предъявляются особые требования по обеспечению безопасности, — рассказал Андриан Агафонов. — Пожарные лестницы дотягиваются только до 12 этажа, а далее – в случае пожара эвакуация должна вестись с вертолетной площадки на крыше, связь с которой ранее осуществлялась посредством оборудования, установленного в пункте системы противопожарной защиты, откуда велось и аварийное управление лифтами, пожарными отсеками в паркинге, управление дымоудалением. Теперь же в случае пожара, есть риски больших человеческих жертв, поскольку согласно проектным расчетам одновременно в доме находится более 1000 человек. Причем эти системы управления и пожарные спецпомещения спроектированы на стадии строительства и их перенос невозможен».
Вместе с тем, суд в апреле 2026 года снял обеспечительные меры, и нежилые помещения в подвале дома могут быть проданы третьим лицам.
«В конце 90-х несколько многоэтажных жилых домов в Москве были взорваны с помощью заложенной в подвалы взрывчатки. В результате терактов сотни людей пострадали в той или иной мере. Сейчас, в период проведения специальной военной операции, активизировалась террористическая деятельность спецслужб недружественных стран и возможная передача подвальных помещений в 28-ти этажном доме и - 3 уровня паркинга неизвестным людям может стать причиной большой трагедии», — считает председатель ТСЖ.
Несмотря на подтверждение судами законности передачи спорных помещений частным лицам, жильцы дома не оставляют попытки вернуть их себе. Они обратились к местному депутату и готовят обращение в Следственный комитет Российской Федерации. Претензий к собственникам помещений у них нет – есть вопросы к компании-застройщику. И решать их жители дома планируют в уголовно-правовом поле. Это не единичный случай, когда технические помещения, которые по проекту должны входить в состав общедомового имущества, передаются третьим лицам в собственность. Такая же ситуация, по словам Андриана Агафонова, сейчас происходит в высотном жилом комплексе в Тимирязевском районе Москвы.
«Если Верховный Суд РФ, куда ТСЖ планируют обратиться с жалобой, откажет, будет создан прецедент: застройщики вполне легально смогут выводить из общего имущества технические помещения и продавать их как коммерческую недвижимость. Спор выходит за рамки частного интереса сторон, поскольку затрагивает конституционно значимые ценности — безопасность жизни и здоровья граждан», — сказал он.
