Одно из фундаментальных прав, закрепленных в жилищном законодательстве России — выбор способа управления домом. О том, как его реализовать, эксперт рассказала изданию «ПравозащитникИнфо»

— Наталья Юрьевна, начнем с простого вопроса: зачем вообще что-то выбирать?

— Потому что в противном случае способ управления домом, как и управляющую организацию, выберут без вас. Поясняю: согласно ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в МКД обязаны выбрать способ управления домом на общем собрании. Ну а если в течение полугода жильцы не придут к консенсусу в этом вопросе, или же принятое на общем собрании решение не будет реализовано, то орган местной власти, согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, просто обязан объявить открытый конкурс по выбору управляющей организации.

— То есть мнением жильцов уже никто интересоваться не будет?

— Не будет. Закон дает собственникам полгода на принятие решения. На мой взгляд, этого времени вполне достаточно. Если люди не смогли договориться — власть берет ситуацию в свои руки, ведь дом не может находиться без управления, и в первую очередь по соображениям безопасности.

— Какие способы управления многоквартирным домом предусматривает российское законодательство?

— Их три: непосредственное управление, товарищество собственников жилья (жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив) и управляющая организация.

— Непосредственное управление — это, надо полагать, когда домом управляют сами собственники?

— Да, но важно понимать, что такой способ ЖК РФ допускает только в том случае, если в доме от 13 до 30 квартир. Также, скорее всего, жильцы не смогут самостоятельно выполнять работы по содержанию дома, поэтому им придется привлекать для этих целей эксплуатирующую организацию. Здесь есть тонкость: договор с такой организацией заключается по решению общего собрания собственников, и все жильцы (либо большинство) выступают в качестве одной стороны этого договора. Иными словами, нет необходимости каждому заключать с эксплуатирующей организацией персональный договор.

Иная ситуация с коммунальными услугами: договоры на электро- и газоснабжение, водоснабжение и водоотведение, отопление и обращение с твердыми коммунальными отходами каждый собственник заключает в индивидуальном порядке с поставщиком услуг.

— Давайте перейдем к ТСЖ и жилищным кооперативам. В чем особенность этого способа управления МКД?

— Во-первых, в том, что ответственность за качество предоставляемых жилищных и коммунальных услуг лежит на одном юрлице. Однако при наличии прямых договоров с поставщиками ресурсов, ТСЖ (ЖК, ЖСК) отвечает только за состояние инженерных систем.

Жилищный кодекс РФ наделяет товарищества собственников и кооперативы правом самостоятельно оказывать услуги по содержанию и текущему ремонту дома, также они могут привлекать для этих целей эксплуатирующие организации.

—В середине нулевых на ТСЖ возлагались серьезные надежды, но сейчас разговоры о них как-то смолкли. Как вы думаете, почему?

— Вероятно, потому, что у ТСЖ (ЖК, ЖСК) обнаружились серьезные недостатки. Товарищество, например, может быть успешно лишь тогда, когда им руководит профессионал. В противном случае товарищество или кооператив рискует превратиться в банального посредника между собственниками и эксплуатирующей компанией. А нужен ли жильцам посредник, не выполняющий полезных функций, но регулярно требующий оплату за факт своего существования?

— Наконец, третий способ управления домом, предусмотренный ЖК РФ — управляющая организация. Складывается впечатление, что как раз на управляющие организации собственники и жалуются чаще всего…

— Предполагаю, потому, что это самый распространенный способ управления многоквартирным домом. Управляющая компания, как и способ управления МКД, выбирается на общем собрании собственников. Важно знать, что для работы УК обязательна лицензия, а ее руководитель должен сдать квалификационный экзамен.

Требования к управляющим организациям достаточно жесткие, и законодатель наделил органы Госжилнадзора серьезными полномочиями. Разумеется, это не избавляет жителей многоквартирных домов от непрофессионализма, банальной черствости сотрудников УК и откровенно коррупционных проявлений, но, по крайней мере, здесь более четко прописаны правовые механизмы для защиты прав собственников жилья.

— Наталья Юрьевна, в чем особенности каждого из рассмотренных способов управления домом?

— Непосредственное управление подразумевает персональную ответственность собственников за состояние своего дома, поэтому, как мне кажется, данный способ управления подходит для активных, юридически и технически подкованных жителей небольших домов.Если ваш сосед — профи в организации работ по содержанию и текущему ремонту дома, и к тому же порядочный человек, можете попробовать уговорить его стать председателем ТСЖ. Управляющая компания — хороший вариант для большого дома, жители которого не особенно сведущи в жилищно-коммунальных вопросах и не хотят брать на себя дополнительную ответственность. Тем не менее, контролировать работу УК можно и нужно, и в первую очередь это задача Совета дома. Как это реализовать — тема для отдельного разговора.