Подробнее о деятельности информационно-консультационных агентств по поиску и подбору вариантов изданию «ПравозащитникИнфо» рассказал адвокат Адвокатской палаты города Москвы Матвей Черепков.

— В чем разница между риелторским агентством и информационно-консультационным агентством?

— Риелторское агентство оказывает комплексную услугу, которая включает в себя подбор объекта, организацию просмотров, переговоры с собственником, оформление договора найма (аренды) и контроль юридической чистоты сделки.

Информационно-консультационное агентство специализируется исключительно на предоставлении информационных ресурсов и консультаций относительно объектов недвижимости. По заданию заказчика такое агентство осуществляет поиск и подбор вариантов и знакомит заказчика с ними. Клиент самостоятельно проводит осмотр объектов недвижимости, ведет переговоры с владельцем и оформляет договор.

— Является ли информационно-консультационное агентство законным видом деятельности, и кто имеет право его осуществлять?

— Да, это законный вид деятельности, который регулируется нормами главы 39 Гражданского кодекса РФ о договоре возмездного оказания услуг.

В соответствии с ч.1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии с ч.2 ст. 779 ГК РФ правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг и. т.п.

Таким образом, информационно-консультационный договор на оказание услуг по поиску и подбору вариантов жилых помещений является легитимным правовым механизмом. 

Любое физическое и дееспособное лицо вправе выполнять функции агента по поиску и подбору вариантов жилья для клиентов посредством заключения соответствующего информационного договора. Российское законодательство не требует обязательной регистрации ни такого лица, ни иного лица в качестве риелтора. 

По состоянию на май 2026 года в РФ отдельного федерального закона, регулирующего деятельность риелторов и четко определяющих их статус, не существует.

— Что является предметом информационно-консультационного договора по поиску и подбору вариантов для найма жилых помещений?

— Предметом такого договора является поиск информации о подходящих вариантах недвижимости, сведений о предложениях рынка недвижимости, которые удовлетворяют условиям клиента, а именно по месторасположению объекта, типу недвижимости, стоимости арендной платы, состоянию жилого помещения.

— Входит ли в круг обязанностей по информационно-консультационному договору обязанность исполнителя по заселению клиента?

— Нет. Поскольку предметом договора является оказание информационных услуг, в обязанности исполнителя заселение заказчика по такому договору не входит.

Суть данного договора заключается в распределении прав и обязанностей каждой из сторон.

Исполнитель обязуется предоставлять клиенту исчерпывающую информацию о жилищных объектах, соответствующих критериям поиска. 

Заказчик, в свою очередь, принимает обязательство изучать предоставленные сведения, оперативно проводить осмотр объектов, оценивать степень соответствия условиям заказа и самостоятельно принимать окончательное решение о выборе квартиры или дома, вступая непосредственно во взаимоотношения с собственниками недвижимости.

Следует уточнить, что подписание такого договора не возлагает на исполнителя обязанность обеспечить положительный конечный результат подбора недвижимости. Все риски и неблагоприятные последствия (например, несоответствие выбранного жилья ожиданиям заказчика, отсутствие согласованности с владельцем имущества или самостоятельный отказ заказчика от предложенных вариантов) относятся исключительно к компетенции заказчика.

Согласно сложившейся судебной практике, отсутствие результата по информационному договору не является доказательством невыполнения услуг. Поэтому исполнитель не разделяет с заказчиком риск недостижения результата, ради которого заказчик заключал договор (Определение Верховного Суда РФ от 13.02.2024 № 305-ЭС23-18507 по делу №А40-111577/2022; Кассационное определение восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 26.08.2022 по делу № 88-14794/2022). 

То есть, заключая договор по поиску и подбору вариантов, заказчик желает заселиться в один из них. Но его желание заселиться не является предметом информационно-консультационного договора.

— В чем конкретно заключаются обязанности сторон по информационно-консультационному договору и границы их ответственности?

— В рамках такого договора исполнитель обязуется предоставить заказчику сведения о соответствующих критериям заказчика вариантам недвижимости (адрес, технические характеристики, состояние жилого фонда, размер ежемесячной оплаты и т.д.), информировать заказчика обо всех подходящих вариантах жилой недвижимости, доступных к найму на рынке.

Действующее российское законодательство не содержит требований к исполнителю по информационно-консультационному договору обязанности непосредственного обеспечения осмотра квартир или домов самим исполнителем. Его обязанность заключается в предоставлении информации заказчику для самостоятельного ознакомления с объектом недвижимости по предоставленному варианту и принятия решения относительно целесообразности последующего оформления сделки по найму жилья.

Следовательно организация просмотра предоставленного варианта возлагается исключительно на заказчика.

Заказчик в рамках своих обязательств по такому договору обязан оперативно реагировать на поступившие от исполнителя варианты, созваниваться, договариваться с собственниками жилья и лично осматривать предлагаемые объекты. В случае игнорирования поступивших вариантов, возникает риск утраты возможности воспользоваться предоставленным вариантом.

Непринятие варианта к рассмотрению со стороны заказчика расценивается как добровольный отказ от исполнения своих обязательств самим заказчиком, а не результатом ненадлежащего выполнения обязанностей со стороны исполнителя.

Исполнитель не несет ответственность за неудачные переговоры и взаимодействия заказчика с собственниками жилья, поскольку его ключевая функция ограничена предоставлением актуализированной информации и содействием установлению связи между заинтересованными лицами.

— Бывают случаи, когда заказчик начинает звонить по предоставленному варианту, но вариант уже сдан. Отвечает ли исполнитель по информационно-консультационному договору за достоверность информации? 

— В первую очередь нужно понимать, что ситуация на рынке аренды недвижимости меняется очень быстро. Квартиры могут сдаваться за считанные часы (сразу после просмотра или даже до него).

Российское законодательство обязывает исполнителя по такому договору проверять достоверность информации до направления ее заказчику и не предусматривает обязанности исполнителя проверять актуальность подобранных им вариантов уже после предоставления их заказчику. 

То есть, перед направлением подобранных вариантов исполнитель проверяет их достоверность любыми доступными способами («прозвон», проверка актуальности в базе данных, сверка с теми вариантами, по которым были уже заключены договоры найма и т.п.).

Но после направления варианта заказчику, уже сам заказчик обязан проявить внимание и оперативность, учитывая, что рынок найма (аренды) жилья является быстро меняющимся, так как спрос на найм (аренду) жилья, превышает предложения на рынке недвижимости.

Можно сказать, что процедура актуализации полученной информации остается зоной ответственности самого заказчика, так как именно он несет ответственность в случае несвоевременных действий.

— Как можно расценить то обстоятельство, когда предоставленный вариант оказался недостоверным или неактуальным на момент его предоставления? 

— Данное обстоятельство расценивается как неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств со стороны исполнителя.

— Какую ответственность несет исполнитель при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по информационно-консультационному договору?

— Отношения сторон по информационно-консультационному договору, оформленному официально, являются гражданско-правовыми и регулируются Гражданским Кодексом РФ и законом РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей».

Заказчик вправе обратиться к исполнителю с требованием о расторжении договора или непосредственно в суд с иском по закону «О защите прав потребителей» о взыскании понесенных убытков, вызванных ненадлежащим исполнением обязательств исполнителем.

В случае предоставления неактуальной информации в рамках официально заключенного договора исполнитель не несет уголовной ответственности, так как за подобные обстоятельства законодательство РФ уголовной ответственности не предусматривает.

Уголовная ответственность может наступить только в том случае, когда исполнитель заранее знает о неактуальности или недостоверности базы данных и использует ее для обмана с целью присвоения денег заказчика. В таком случае наступает уголовная ответственность за «мошенничество».

Признаки мошенничества при оказании информационных услуг:

- предметом договора является доступ к некоей базе данных, а не поиск и подбор вариантов;

- исполнитель предоставляет контакты несуществующих в природе квартир или квартир, которые уже заведомо сданы;

- все предоставленные варианты являются неактуальными и недостоверными;

- у организации отсутствует доступ к системам, объединяющим все цифровые площадки с объявлениями;

- отсутствуют технические средства для поиска и подбора вариантов; 

- организация имеет признаки фирмы-однодневки;

- оплата принимается без приходного кассового ордера или без выдачи кассового чека;

- в договоре отсутствуют реквизиты организации;

- невозможно дозвониться до исполнителя, нет обратной связи;

- агентство выехало из офиса, нет сведений о юридическом адресе.

Именно в таких случаях можно вести речь об уголовной ответственности за мошенничество.

Но в любом случае надо четко понимать – была оказана некачественная услуга в виде предоставления неактуального варианта или же были предоставлены фиктивные варианты.

— Последнее время много говорится про фейковые, то есть фиктивные объявления. Какое значение они имеют при оказании услуг по информационно-консультационному договору?

— Уже давно, и не только в России, но и в других странах фейковые, то есть фиктивные объявления, являются способом сбора и получения контактов потенциальных клиентов. В маркетинге такие объявления применяются с целью продвижения товаров и услуг, «накрутки рейтинга», увеличения посещаемости. 

То есть, по своей сути «фейковое» объявление является рекламой.

Если заказчик пришел в организацию, увидев «фейковое» объявление или с помощью такого объявления был получен его контакт, но денежные средства по информационно-консультационному договору были получены не за конкретный «фейковый» вариант, а именно за поиск и подбор вариантов, наличие такого «фейкового» объявления, которое было рекламой услуг, для оценки действий исполнителя не имеет никакого правого значения.

— Какой смысл обращаться в информационно-консультационные агентства, если объявления о найме (аренде) жилья находятся в свободном доступе на цифровых площадках в Интернете?

— Обращаясь за помощью в поиске и подборе вариантов жилья к профессионалам, заказчик экономит кучу времени и нервов. Так, все добросовестные информационно-консультационные агентства как правило пользуются ЦРМ-системами, которые собирают все объявления в одной системе и выдают варианты под запрос клиента. Подобранные системой варианты исполнитель проверяет и направляет заказчику.

Итогом поиска и подбора вариантов, у заказчика появляется список вариантов с описанием объектов, стоимости ежемесячной платы, контактами собственников, и фотографиями объекта.

Обращаясь в информационно-консультационное агентство, заказчик оплачивает фиксированную плату за получение информации в виде конкретных вариантов объектов недвижимости.

Услуги риелтора оплачиваются комиссией, размер которой варьируется от региона проживания и стоимости аренды объекта недвижимости.

Таким образом, заказчик, обратившись в информационно-консультационные агентства, уже на этапе поиска избавляется от необходимости просмотра тысячи объявлений на разных источниках и необходимости звонить по объявлениям. Так как оплата информационных услуг является фиксированной и не зависит от стоимости аренды, заказчик еще имеет возможность сэкономить денежные средства.

— А если заказчику не понравился ни один из предоставленных вариантов?

— Да, такие случаи не являются редкими. Однако если подобранный вариант соответствует основным параметрам поиска, клиент обязан его просмотреть, так как только на просмотре он сможет понять объективно, подходит ему этот объект или нет. Без фактического просмотра у заказчика, который ориентируется только на фотографии, формируется субъективное мнение, которое может не соответствовать действительности.

Если подобранные и предоставленные варианты соответствовали основным параметрам поиска, которые задавал заказчик, услуга по поиску и подбору вариантов считается исполненной, независимо от того, понравились Заказчику варианты или нет.

— В какие сроки осуществляется исполнение услуг по информационно-консультационному договору?

— Сроки устанавливаются по соглашению сторон, могут определяться количеством суток. Также договор может содержать срок исполнения, например: 30 суток, но с указанием того, что сроком исполнения является выбор заказчиком понравившегося варианта, то есть, то, что наступит быстрее. Если в течение оговоренного срока заказчик ничего не выберет из предложенных вариантов, как правило, договор может быть пролонгирован. Поскольку в России заявительный характер, то заявление о продлении срока договора подает заказчик. У исполнителя такой обязанности нет, если условиями договора не предусмотрено иное.

— В каких случаях информационно-консультационные услуги считаются оказанными?

— Если заказчик выбрал понравившийся вариант и принял меры к самостоятельному заселению, договор считает исполненным.

На случай, если в течение срока действия договора заказчик не сможет выбрать вариант для последующего заселения, в договоре прописывается количество предоставляемых вариантов, при получении которых услуга считается оказанной. Например: не менее 5-ти вариантов, соответствующих запросу заказчика по основным критериям (параметрам) поиска.

— Редакции известно, что по России прокатилась волна уголовного преследования за мошенничество в сфере информационно-консультационных услуг по поиску и подбору вариантов для найма. Как Вы можете прокомментировать это явление в последние годы?

— Да, действительно, имеются и возбужденные уголовные дела и уголовные дела, которые уже рассмотрены в судах или еще находятся в производстве судов.

Каждая ситуация индивидуальна, судить о том, что все являются мошенниками поголовно нельзя. 

Необходим тщательный анализ ситуации и анализ деятельности информационно-консультационного агентства в целом. 

То есть, не брать отдельный случай, когда заказчика что не устроило, а смотреть в целом, как были исполнены договоры в отношении других заказчиков. Для каких целей создавалось такое агентство, как долго оно оказывало услуги, какими информационными источниками пользовались исполнители, сколько было довольных клиентов и т.п. 

При этом обязательным условием проверки являются и действия самого заказчика. Необходимо во всех без исключения случаях выяснять, как заказчик проверял полученную информацию, осуществлял ли он это своевременно, был ли предельно ответственен, не завышал ли требования к объектам недвижимости, не выбирал ли исключительно по фотографиям. 

В любом случае, необходимо устанавливать, имело место некачественное выполнение услуг или заранее спланированный обман заказчиков.

Еще раз хочу напомнить, что некачественно оказанные услуги не являются уголовно-наказуемым деянием. В связи с чем, только наличие заранее возникшего умысла и тщательно спланированных действий по предоставлению несуществующих вариантов, причем в целом по всей деятельности агентства, отвечает критериям уголовной ответственности. 

Комментарий от редакции: 

Если вы находитесь в поиске временного жилья, выбор между риелтором и информационным агентством остается исключительно за вами и зависит от ваших индивидуальных предпочтений и возможностей.

Основные отличия между ними заключаются в уровне сервиса, степени вовлеченности агента или риелтора в процесс выбора и оформления сделки, объёме обязательств сторон и финансовых расходов.

В любом случае, заключая договор, проявляйте внимательность к тексту документа, и не игнорируйте своих обязанностей по договору. Сами проявляйте оперативность и заинтересованность, и тогда выбор подходящего для вас жилья будет обеспечен.